龙潭村第二经济合作社、白超伦非法转让土地使用权案—非法转让土

龙潭村第二经济合作社、白超伦非法转让土地使用权案—非法转让土地使用权罪的构成特征
一、基本情况
案由：非法转让土地使用权被告单位：广州市海珠区新窖龙潭村第二经济合作社，法定代表人白超伦，诉讼代表人白云霭。
被告人：白超伦，男，57岁，汉族，广州市人，初中文化程度，原广州市海珠区新窖龙潭村第二经济合作社社长、法定代表人，住广州市海珠区新窖龙潭西约东十巷6号。2002年9月6日因本案被刑事拘留，同年9月28日被批准逮捕。
二、诉辩主张
(一）人民检察院指控事实
被告单位广州市海珠区新窖龙潭村第二经济合
作社（以下简称龙潭第二合作社）于2000年1月15日，以牟利为目的，违反土地管理法规，由被告人白超伦与社委白永昌、白荣光等人共同研究决定后，非法将龙潭村南约万年西街壹号地块（面积为1528平方米，属于建设用地）的使用权，以人民币229.2万元的价格转让给何礼敬、何少云、陈道荣做建厂房、店铺和楼房等长期使用。何礼敬等三人分多次支付土地转让款人民币229.2万元给该社。据此，广州市海珠区人民检察院指控被告单位龙潭第二合作社、被告人白超伦以牟利为目的，违反国家土地管理法规，非法转让土地使用权的行为情节特别严重，已经构成非法转让土地使用权罪，请求依法判处。
(二）?被告人辩解及辩护人辩护意见
被告单位龙潭第二合作社对检察机关指控的事实不表示异议。
被告人白超伦对指控的事实供认不讳，称自其1994年担任社长以来，先后共卖土地三块，均没有得到村委会和上级主管部门的批准，只是得到全体社委的同意，这样做的目的是为了社员的福利。第一块是龙潭村南约万年西街壹号地块，面积是1528平方米，系农民住宅用地。2000年1月15日，龙潭第二合作社与何礼敬、何少云、陈道荣签订《有偿使用土地协议》，以人民币229.2万元的价格把该地块转让给他们长期使用。第二块是龙潭村聚德路205号、207号地块，面积是3190平方米，系耕地。2002年1月，龙潭第二合作社与何礼敬、陈道荣签订《有偿使用土地协议》，以人民币1579050元的价格把该地块转让给他们长期使用，转让费至今尚未支付。第三块是龙潭村南约万年西街新冲地块，面积为4600平方米，系耕地，由白超伦倒签时间使赵汉明拿到宅基地证。2001年12月10日，龙潭第二合作社与赵汉明签订《有偿使用土地协议》，以每平方米人民币1100元的价格把该地块转让给赵汉明，现已收款人民币40万元，使用期限为70年。
辩护人认为，被告单位龙潭第二合作社转让的2.29亩土地可以参照国家征用土地补偿的标准得到补偿，应该在非法获利的人民币229.2万元中减去该部分数额；同时，被告单位龙潭第二合作社
在该块转让土地上有建设厂房、自来水安装、变压器安装、铺路及下水道工程等四项先期投入成本共人民币79万余元，也应该从非法获利中减去。因此，本案的非法获利数额应该是属于法定的“情节严重”，而非指控的“情节特别严重”。
辩护人提出，本案非法转让的土地用途没有改变，并且转让土地是经过被告单位龙潭第二合作社社委集体讨论决定的，被告人白超伦只应承担部分责任；被告人有自首情节，法院在量刑时应对被告人白超伦减轻或者免除处罚。
辩护人还当庭提供了被告单位龙潭第二合作社的4份现金支出证明单等证据。
三、人民法院认定事实和证据
(一）认定犯罪事实
广州市海珠区人民法院经公开审理查明：
被告单位龙潭第二合作社f2000年1月15口，以牟利为行的，违反土地管理法规，由被告人白超伦与社委白永昌、白荣光等人共同研究决定后，非法将龙潭村南约万年西街查号地块（面积为1528平方米，属于建设用地）的使用权，以人民币229.2力元的价格转让给何礼敬、何少云、陈道荣做建厂房、店铺和楼房等长期使用。何礼敬等三人分多次支付十.地转让款人民币229.2万元给该社。被告人白超伦于2002年9月9日向广州市海珠区人民检察院投案自首。
(二）认定犯罪证据
上述事实有下列证据证明：
1.证人证言
 证人何礼敬、陈道荣的证言分别证实，他们与龙潭村签订土地使用权协议，以229.2万元的价格向被告单位龙潭第二合作社取得万年西街壹号地块的使用权。
 证人白永昌、白荣光的证言分别证实，转让万年西街壹号地块是经过社委集体讨论后有偿转让给何礼敬等人的。
 证人何某谦的证言证实，龙潭第二合作社是农村集体经济
 240?
股份性质，社委是1999年5月由全体社员选举产生的，任期三年，成员有白超伦、白云霭、白荣光、黄顺莲、白永昌。被告人白超伦只是得到了全体社委的同意，就擅自将万年西街壹号地块有偿转让给何礼敬等人有偿长期使用。
 书证
 被告单位龙潭第二合作社与何礼敬等人签订的有偿使用土地协议，证实被告单位龙潭第二合作社于2000年1月15日将龙潭村万年西街壹号地块有偿转让给何礼敬、何少云和陈道荣永久使用。
 广州市海珠区国土局出具的证明证实，龙潭村南约万年西街壹号地块在变更前是建设用地，该地块土地使用权的转让未经有关部门审查批准。
 龙潭村提供的书证证实，被告人白超伦是被告单位龙潭第二合作社的社长、法定代表人。
 鉴定结论
专项审计报告证实被告单位龙潭第二合作社收到土地转让费人民币229.2万元。
 被告人供述
被告人由超伦、诉讼代表人白云霭均证实该非法转让地块是于
 年由何礼敬等三人出资，并以龙潭第二合作社的名义盖了一栋四层的厂房。
四、判案理由
广州市海珠区人民法院认为，辩护人提出的关于该非法转让土地使用权的所得款应减去合法征用土地补偿费用的意见，将合法征用和非法转让混为一谈，于法无据，不予采纳。辩护人提供的龙潭村西侧征地补偿协议书，其内容是广州市海洋渔业公司与广州市海珠区新窖龙潭村委会签订的合法征地协议，其与本案所指控被告单位、被告人非法转让土地使用权无关，其本质也是与本案所指控的被告人非法行为截然不同的。因此，该份证据缺乏作为证据的基本关联性，不应作为本案证据使用。辩护人当庭提供的被告单位龙潭
第二合作社的4份书证，包括现金支出证明单和供电费用专用发票，不能证明所列的支出项目是本案被告单位非法转让土地使用权的“前期投入”，因此也不能作为本案的证据使用。被告单位龙潭第二合作社、被告人白超伦无视国家法律，为牟取单位利益，将集体土地擅自转让给他人，其行为已经违反了国家土地管理法规，妨害了国家土地管理秩序，构成非法转让土地使用权罪。被告人白超伦犯罪以后能够自动投案，如实供述自己的罪行，应认定为自首，依法可以对其减轻处罚。其辩护人提出非法转让土地使用权的人民帀229.2万元中应该减去合法土地征用款和所谓的“前提投入”等的辩护意见，理由不足，证据不充分，不予采纳。
五、定案结论
广州市海珠区人民法院根据《中华人民共和国刑法》第228条、第231条、第67条第1款、第72条、第73条、第64条和最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第4项、最高人民法院《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，判决如下：
被告单位龙潭第二合作社犯非法转让土地使用权罪，判处罚金人民币14万元。
被告人扫超伦犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑3年，缓刑4年。
六、法理解说
非法转让、倒卖土地使用权罪是1997年修订刑法时新设的罪名，根据刑法第228条的规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为，构成非法转让、倒卖土地使用权罪。从该条规定看，此罪属于刑法理论上的行为犯。其犯罪构成要件主要是：（1)行为人在主观上有犯罪故意，即有非法转让、倒卖土地使用权，从中牟利的目的；（2)行为人在客观上有违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权的行为；
(3)行为人非法转让、倒卖土地使用权的行为，须达到情节严重的程度才能构成犯罪。联系本案，证明被告单位龙潭第二合作社、被
告人白超伦非法转让土地使用权犯罪事实的证据确实充分，相互之间能够印证，证据矛盾合理排除，总体上已经形成了一个完整的证明体系，因此可以认定构成非法转让土地使用权罪。
结合本案，我们对非法转让土地使用权罪的构成要件进行分析。首先，从犯罪主体来看，非法转让土地使用权罪的主体既可以是个人，也可以是单位。根据我国刑法的有关规定，单位的外延包括公司、企血、事业单位、机关和团体五种形态。从本案的证据看，被告单位龙潭第二合作社属于一种农村经济股份合作组织，完全可以纳入刑法上单位的范畴。因此，被告单位龙潭第二合作社完全符合该罪对犯罪主体的要求，其实施的非法转让土地使用权行为也完全可以构成该罪的单位犯罪形态。其次，从主观方面看，非法转让土地使用权罪要求犯罪主体在主观上对非法转让土地使用权是明知的，并且具有从中牟利的目的。本案中，被告单位龙潭第二合作社和被告人白超伦显然明知自己非法转让土地使用权的行为会发生危害社会的结果，却为了牟取单位利益，集体决定非法转让土地使用权用于非农业建设，完全具备了该罪要求的主观方面的犯罪故意。再次，从客观方面看，非法转让土地使用权罪要求行为人在客观上有违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权的行为，并且该行为须达到情节严重的程度才能构成犯罪。根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，并按照出让合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由出让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地
收益部分上缴国家或者作其他处理。行为人在转让、买卖土地使用权时，如果违反以上法律规定，即为非法。在此基础上，还必须达到情节严重的程度才能构成犯罪。所谓“情节严重”，通常是指非法转让、倒卖大量国有土地使用权的；将大量以划拨方式取得土地使用权的土地倒卖牟利的；未经房产、土地管理部门的批准，私自将土地使用权倒卖牟利的，等等。①为了更为准确和有效地打击破坏土地资源犯罪活动，2000年6月，最高人民法院领布了《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若千问题的解释》，其中第1条明确规定了以下几种情况属于“情节严重”：非法转让、倒卖基本农田五宙以上的；非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；非法获利五十万元以上的；非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。第2条规定，具有下列情形之一的，属于“情节特别严重”：非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；非法获利一百万元以上的；非法转让、倒卖土地接近上述數量标准并具有其他恶劣情节的，如造成严重后果等。本案中，被告单位龙潭第二合作社在被告人白超伦的主持下，为牟取单位利益，违反土地管理法规，集体决定将面积为1528平方米的万年西街壹号地块的使用权以人民币229.2万元的价格转让给他人用于非农业用途，也已经达到情节特别严重的程度，完全符合该罪客观方面的构成要件。最后，从犯罪客体看，非法转让土地使用权罪侵犯了国家的土地管理制度，扰乱了土地管理秩序。本案中，被告单位龙潭第二合作社、被告人白超伦的行为显然侵犯了国家土地管理制度的法益基础，具备了该罪的客体特征。
最后需要说明的是，从证据材料来看，被告单位龙潭第二合作
①参见黄太云、滕伟主编：《〈中华人民共和国刑法〉释义与适用指南》，红旗出版社1997年版，
社和被告人白超伦实际上共非法转让土地三块，其中聚德路205号、207号是建设用地，并且尚未收到款项；新冲地块是农血用地，不属于基本农田，并且仅收到40万元的定金，均不符合前述刑法及其司法解释规定属于“情节严重”的几种情形，故检察机关对其不予认定是正确的。
综上所述，可以认定被告单位龙潭第二合作社、被告人白超伦的行为构成非法转让土地使用权罪，依法应当受到刑罚的制裁。法院结合本案的其他量刑情节，以非法转让土地使用权罪从轻判处被告单位龙潭第二合作社罚金人民币14万元、被告人白超伦有期徒刑3年缓刑4年是正确和恰当的。