买受人撤销权的行使

买受人撤销权的行使

　　——刘某、陈某诉银兴公司房屋买卖合同纠纷案

　　依据：（2011）二中民终字第3880号

　　核心法律问题：合同撤销权的行使

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：刘某、陈某

　　被上诉人（原审被告）：银兴公司（化名）

　　北京市朝阳区霞光里某号院A号楼系宝庭公司（化名）所有。2010年10月2日，宝庭公司委托银兴公司及银兴公司延庆分公司进行销售。2010年10月18日，刘某、陈某与银兴公司延庆分公司签订《销售协议》。该协议约定：刘某、陈某购买A号楼×号房屋一套；房屋总价为4 597 675元；交定金时间为2010年10月18日，定金为20万元；付款方式为2010年10月30日前一次性付齐全款；自协议书签订后7日内签署存量房买卖合同及补充协议，同时支付相关房款，过期视为买方自愿放弃购买权，卖方有权将上述房产另行出售，所交款项不予退还；2011年3月31日前交付房屋。协议签订后，刘某、陈某于当日交纳了定金20万元。

　　另，宝庭公司已于2010年3月18日与Y银行北京分行签订了《房地产抵押合同》，将A号楼的部分房产（其中包括×号房屋）抵押给该分行，并进行了抵押登记，该分行亦取得了《他项权利证明》。2010年9月27日，Y银行北京分行向宝庭公司出具了《同意出售抵押物的函》，写明“在不影响我行抵押权人地位及权利的前提下，我行同意抵押人销售抵押范围内的房屋，但贵公司转让抵押物的价款，应当向我行提前清偿所担保的债权或者向我行约定的第三人提存。本函仅用于向贵公司确认我行同意贵公司销售抵押物的意思表示，但不应视为我行向政府相关部门作出了同意撤销抵押权的申请”。该函中列明了Y银行北京分行同意抵押人宝庭公司销售抵押范围内的房屋，其中包括×号房屋。

　　2010年11月，刘某、陈某起诉至一审法院，称：2010年10月18日，我二人与银兴公司下属的延庆分公司签订《销售协议书》，约定我二人购买北京市朝阳区霞光里66号院A号楼×号房屋，并于当日交纳200 000元人民币的定金。协议签订后，我二人到北京市朝阳区建委查询得知房屋产权人是宝庭公司，房屋设定了全额抵押。后在我二人追问下银兴公司承认房产确实处于抵押状态，房屋产权人是其子公司。我二人认为银兴公司在签订合同时故意隐瞒房屋重要信息，导致我二人作出错误判断与其签订合同，交纳定金。故诉至法院要求撤销我二人与银兴公司于2010年10月18日签订的《销售协议》；返还我二人定金200 000元人民币；另外承担200 000元人民币的赔偿。

　　银兴公司辩称：双方签订的协议是合法有效的，双方应该按照协议履行义务和承担相关违约责任。刘某、陈某应于协议签订后7日内履行付款义务，但刘某、陈某未履行义务，应承担违约责任。刘某、陈某所述与事实不符。双方签订协议时我公司已经告知刘某、陈某房屋的产权人，我公司只是一个经纪公司，受宝庭公司委托进行销售，抵押情况被告也已经告知了刘某、陈某，且房产抵押是普遍存在的情况。抵押银行出具了同意对外销售的函件。故不同意刘某、陈某的诉讼请求。

　　诉讼中，银兴公司称在双方签订《销售协议》之前已经告知了刘某、陈某关于该房屋的实际产权人以及存在抵押的事实，并向其出示了授权委托手续及《同意出售抵押物的函》，刘某、陈某对此不予认可。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据已查明的事实，刘某、陈某与银兴公司签订的《销售协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，是合法有效的。双方均应按照协议约定，全面履行各自的义务。根据协议约定，刘某、陈某应在签订协议后7日内与银兴公司签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议。但刘某、陈某未在规定的期限内与银兴公司签订买卖合同，故刘某、陈某应承担违约责任。刘某、陈某所交纳的定金不予退还。现刘某、陈某要求撤销与银兴公司于2010年10月18日签订的《销售协议》、返还定金20万元、赔偿20万元的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，该院判决驳回刘某、陈某的诉讼请求。

　　判决后，刘某、陈某不服，仍持原审意见提起上诉，请求撤销原判，依法改判撤销《销售协议》，银兴公司返还定金20万元。银兴公司同意原判。

　　二审法院经审理认为：当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，将承担举证不能的法律后果。根据查明的事实，本案双方买卖的房产存在银行抵押权，该权利瑕疵足以影响买卖合同的签订及实际履行，银兴公司应当履行充分的告知义务。虽银兴公司称在签订《销售协议》之前已经告知了刘某、陈某关于该房屋存在抵押的事实，并向其出示了银行的《同意出售抵押物的函》，但刘某、陈某不予认可，且《销售协议》亦没有注明该房产存在抵押的事实，银兴公司亦不能提供其他有效证据证明其主张，故法院不予采信。刘某、陈某基于该权利瑕疵未在约定的期限内签订房屋买卖合同并无不当，现刘某、陈某要求撤销《销售协议》及要求银兴公司返还定金的诉讼请求，依法有据，应予以支持。故原审法院判决不当，应予以改判。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定判决：撤销一审判决；刘某、陈某和银兴公司签订的《销售协议》于判决生效之日起撤销；银兴公司返还刘某、陈某定金20万元。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　本案的焦点问题是刘某、陈某与银兴公司所签订的《销售协议》可否撤销。

　　二、观点透析

　　合同的撤销，是指因意思表示不真实，通过权利人行使撤销权，使已经成立的合同归于消灭。合同撤销权的行使须符合以下4个条件。

　　1范围条件：合同撤销权所指向的对象是可撤销的合同。根据《合同法》第54条的规定，以下5类合同属于可撤销合同：（1）因重大误解订立的合同。（2）在订立时显失公平的合同。（3）一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。（4）一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。（5）一方乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　2主体条件：法律之所以赋予可撤销合同的一方当事人撤销合同的权利，乃在于其意思表示不真实，强令其履行合同，有悖于公平原则。但该种权利有被滥用之可能，例如进行欺诈的卖房人见房价暴涨反以自己欺诈为由请求撤销合同，进而谋取不正当利益等。为防止此种情况的出现，法律对撤销权人作出了限定。对于欺诈、胁迫和乘人之危所订立的合同，《合同法》第54条规定只有受损害方才有权请求撤销合同。对于显失公平的合同来说，有人主张合同双方均有权要求撤销，其主要理由为：《合同法》第54条对欺诈、胁迫和乘人之危所订立的合同的撤销权人进行了限定，但对显失公平的合同的撤销权人却未予以明确限制。笔者以为此看法不妥。探究设立撤销权的主旨，该权利系给意思表示不真实一方以救济之途径，因此，对于显失公平的合同来说，应将撤销权赋予签订合同时处于劣势的一方。

　　3形式条件：合同撤销权的行使方式需采取特定的形式。学理上一般认为撤销权属于形成权，撤销权的行使系撤销权人的单方行为，仅要求以意思表示向相对人作出即可，不须相对人同意，也无须相对人配合。但根据我国《民法通则》第59条和《合同法》第54条的相关规定，撤销权的行使须以诉讼请求或仲裁请求的方式进行。因此，在我国，合同撤销权的行使必须采取向法院起诉或向仲裁庭申请仲裁的形式。

　　4期限要件：合同撤销权必须在一定期限内行使，否则撤销权消灭。我国《合同法》第55条规定，撤销权应自撤销权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。根据司法解释的相关规定，该1年时间系除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断或延长的规定。此外，若撤销权人知道撤销事由后，明确表示或以自己的行为表示放弃撤销权的，该权利也随之消灭。

　　本案中，刘某、陈某要求撤销其二人与银兴公司所签《销售协议》的诉讼请求应该得到支持的原因在于：

　　（1）刘某、陈某系在被欺诈的情况下与银兴公司签订的《销售协议》，该协议属于可撤销的合同。一般来说，欺诈多表现为积极的作为，例如故意告知对方虚假情况等。银兴公司未告知买受人房屋存在抵押的行为属于消极的不作为。该行为是否能认定为欺诈呢？笔者认为答案是肯定的。《民通意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《合同法》第42条亦规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。从上述法律和司法解释的内容来看，在我国，消极的不作为也可以构成欺诈。需要指出的是，并不是所有消极的不作为都构成欺诈，只有当依据法律规定或交易习惯，认定一方当事人应就某信息进行披露或告知的，未履行该义务，方可以认定为欺诈。本案中，房屋存在抵押系重大的权利瑕疵，虽然当事人并没有普遍的揭示或告知义务，但对于此种足以影响合同的签订及履行的重要事实，无论从法律上看，还是从交易习惯上看，银兴公司都应将该情况告知购房人刘某和陈某。但根据查明的事实，银兴公司未能举证证明其已经履行了告知义务，根据证据规则，应认定其未履行告知义务。因此，银兴公司隐瞒房屋重大权利瑕疵的行为构成欺诈，其与刘某、陈某签订的《销售协议》属于可撤销的合同。

　　（2）陈某、刘某系适格的撤销权人，且在撤销权行使期限内以起诉的方式行使了撤销权。本案中，刘某和陈某系在被欺诈的情况下签订的《销售协议》，亦因此受有损害，故其二人符合行使撤销权的主体要件。此外，刘某、陈某与银兴公司于2010年10月18日签订了《销售协议》，同年11月即向法院起诉要求撤销该协议，并未超除斥期间。

　　综上，刘某、陈某要求撤销其二人与银兴公司所签《销售协议》的诉讼请求应当得到支持。根据《合同法》第58条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，《销售协议》被撤销后，银兴公司应当向刘某和陈某返还其收取的20万元定金，同时，银兴公司作为过错方，还应当赔偿刘某和陈某因其过错而受到的损失。由于刘某和陈某在上诉时放弃了要求银兴公司赔偿损失的诉讼请求，法院对此不持异议。因此，二审法院判决撤销原审判决，依法改判撤销双方所签《销售协议》，并判令银兴公司返还定金的判决系正确的。