“一房二卖”行为中居间人的义务与责任

“一房二卖”行为中居间人的义务与责任

　　——郭某诉康某、北京某房地产经纪公司房屋买卖合同纠纷案

　　依据：(2011)二中民终字第07388号

　　核心法律问题：二手房交易中居间人的义务

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审被告）：北京某房地产经纪公司

　　被上诉人（原审原告）：郭某

　　被上诉人（原审被告）：康某

　　2010年3月26日，康某与案外人李某就李某购买康某名下的诉争房屋一事办理了网签手续。

　　2010年3月28日，经北京某房地产经纪公司居间服务，康某与郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭某向康某购买诉争房屋，成交价格为105万元。同日，康某（甲方）、郭某（乙方），北京某房地产经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定：若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20％数额向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，郭某向康某支付定金2万元，向中介公司支付居间服务费37 500元。次日，郭某向康某支付购房款3万元。后中介公司得知康某此前已就诉争房屋售予他人一事办理了网签手续，但未告知郭某。

　　2010年5月2日，康某（甲方）、郭某（乙方）、中介公司（丙方）签订《解约协议书》，将康某与郭某签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除。该协议约定：甲方一次性赔偿乙方违约金1万元。包括前期支付的定金和乙方支付给丙方的代理费，甲、乙方及其利害关系人自本协议生效之日起一年不得以任何形式及或通过任何渠道就上述房屋达成交易，否则甲乙双方须按照丙方依据本协议以退还费用数额的两倍向丙方支付违约金。

　　2010年5月7日，康某与案外人李某某签订《存量房屋买卖合同》，约定李某某向康某购买诉争房屋，成交价格为58万元。后，郭某要求康某返还已付定金并支付违约金，康某提出如退款需再交费用。郭某即于2010年5月20日、24日分别向康某账户汇入10 800元。

　　2010年6月，郭某起诉至法院称：2010年3月28日，经中介公司居间服务，我与康某签订《北京市房屋买卖合同》，约定我以105万元的价格购买康某名下的诉争房屋。同日，三方签订《补充协议》，约定如康某违约，则以房屋总价20％支付违约金。同日，我向康某支付定金2万元、向中介公司支付居间服务费37 500元。次日，我又向康某支付3万元。合同签订后，康某迟迟不履约。2010年5月2日，三方签订《解除协议书》。后我发现康某早将房屋另卖。其后，我找康某要钱，她要我再付费用给她。2010年5月20日、24日，我按照其要求，向其账户汇入10 800元。现起诉要求：确认三方签订的《解除协议书》无效；康某支付我违约金210 000元及利息，退还10 800元；中介公司退还我37 500元，并对康某应支付的退款承担连带责任。

　　康某未发表答辩意见。中介公司辩称：《解除协议书》是三方意思的真实表示，真实有效。另外，我公司为双方的合同提供了服务，不同意郭某的诉讼请求。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。本案中，郭某在不知道康某就准备出卖的房产，已经与他人办理网签登记、中介公司对此不加审查即提供中介服务的情况下，与康某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及相关附属合同为无效合同。事后，中介公司在明知上述房产已办理网签的情况下，与康某在共同隐瞒事实真相的情况下，与郭某签订的《解约协议书》同属无效的协议。中介公司依此相关合同而收取郭某代理费应返还给郭某。郭某依据上述合同、协议，要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于郭某支付相关人员的10 800元，因康某不到庭应诉，其已放弃质证的权利，法院对郭某就此所做陈述予以确认，康某应负责将他人收取的10 800元退还给郭某。因为该笔费用的收取，与中介公司无关，因此，中介公司对此笔费用的退还，不承担连带责任。

　　据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十八条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决：一、郭某、康某、北京某房地产经纪公司二○一○年五月二日所签订的《解约协议书》无效；二、北京某房地产经纪公司于判决生效后七日内退还郭某中介费三万七千五百元；三、康某于判决生效后七日内退还郭某一万零八百元；四、驳回郭某其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　判决后，中介公司不服，上诉至二审法院称：我公司作为居间人的合同义务为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，郭某与康某经我公司提供居间服务签署了房屋买卖合同，我公司的居间义务已完成，应当收取居间服务费用；产权人就同一房屋签署几个合同，有权选择履行某一个合同，对未履行合同承担违约责任，不影响房屋买卖合同的效力；三方签署的《解除协议书》系三方真实意思表示，违约原因不影响协议效力；综上，请求撤销原判第一项、第二项，依法改判驳回郭某的该部分诉讼请求。郭某、康某均未上诉。

　　二审法院经审理认为：康某与中介公司在明知诉争房屋已与他人办理网签手续的情况下，共同隐瞒事实真相，与郭某签订《解约协议书》，损害了郭某的利益，故原审判决依法确认该协议无效并无不当，本院应予维持。中介公司作为居间服务方，在郭某与康某的房屋买卖过程中，疏于审查诉争房屋的实际状况，后又在明知该房屋已与他人办理网签手续的情况下，仍向郭某隐瞒该情况，其在居间服务过程中存在明显过错，其向郭某收取的居间服务费用应返还给郭某。故对原审判决中介公司向郭某退还居间服务费用一项，本院亦应维持。原审其他判项各方均未提出异议，本院亦予以维持。综上所述，中介公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。

　　据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　第一，房地产中介机构的法律地位以及权利义务。

　　第二，合同无效后，居间人承担法律责任的方式与范围。

　　二、观点透析

　　随着我国房地产业的迅猛发展，旧房交易市场也日益庞大，三级市场的房屋买卖也越来越多。由于信息、知识和时间的局限，人们需要依赖专门的机构或人员作为中介来引导、帮助进行房屋交易，减少交易过程中的风险。近年来，通过房地产中介机构进行房屋买卖的行为越来越多。一旦发生纠纷，中介机构也必然卷入其中。房地产中介机构在二手房交易中的法律地位、权利义务以及可能承担哪些法律责任，这些问题需要在法律实践中仔细探讨。

　　（一）房地产中介机构的法律地位及其权利、义务

　　房地产中介公司的法律地位决定了诉讼主体的地位。一般意义上的房产中介公司是居间人，其行为范围局限于为买卖双方报告订立合同的机会、提供媒介服务。但实践中，从事房地产中介服务的经济体除了房地产经纪公司外，房地产置业顾问公司、房地产咨询公司、房地产信息中心，还有为数不少的物业管理公司也开展房屋租售服务业务。基于此，在审判实践中针对具体个案一定要首先对房地产中介的法律地位进行定性，依据其所提供服务的种类、性质判定其是居间人、代理人或是真实的出卖人，进而判定是居间合同、委托合同抑或是买卖合同关系，而非先入为主地依据居间合同关系进行事实认定，责任分配，进而损害合同相对方的权益。

　　就本案而言，北京某房地产经纪公司属于传统意义上的居间人。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应该包括两个方面：一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、明晰、有无被抵押或出售等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况与居住情况等。本案中，北京某房地产经纪公司作为居间人，在郭某与康某签订房屋买卖协议时没有尽到审慎的专业审查义务，且在明知涉诉房屋已经与他人办理网签手续的情况下，与出卖人共同隐瞒事实真相，与买房人签订《解约协议书》，损害了买房人的利益，故该中介公司违反了居间人的忠实义务，应当承担相应的责任。

　　（二）居间人承担责任的方式与范围

　　居间人的损害赔偿责任。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。合同法规定了居间人有过错情况下的侵权责任。本案中，北京某房地产经纪公司违反了忠实义务，在郭某与康某的房屋买卖过程中，疏于审查房屋的实际状况，后又在明知该房屋已与他人办理网签手续的情况下，仍向郭某隐瞒该情况，其在居间服务过程中存在明显过错，故法院判决返还中介服务费是符合法律规定的。值得一提的是，本案当事人并未对中介公司提出损害赔偿要求，而是依合同提出违约责任之诉，故法院对于郭某要求中介公司对出卖人欠款承担连带责任的请求不予支持也是正确的。

　　针对以上情况，房地产中介机构就违背忠实义务的居间行为如何承担法律责任，性质与范围如何确定？笔者认为，居间人有过错的情况下应当承担侵权责任。基于居间人的过错行为使委托人造成经济损失的，应依《合同法》承担相应的赔偿责任，此责任的承担以居间人的过错为前提，属民法上的侵权责任。对于居间人应当承担多少比例的赔偿责任问题，作为房屋的买受人和出卖人，双方都有义务对所交易的房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，居间人所起的作用往往只是提供资料、推荐、介绍等，是否交易的决定权还存在于当事人双方之间，故当事人本人应对损失承担主要责任。居间人在居间过程中存在过错，对双方提供的资料未尽必要的审查义务，应按照居间人的过错程度酌定其赔偿责任的范围。