住房限购政策引致一房二卖出现新的表现形式

住房限购政策引致一房二卖出现新的表现形式

　　——盛某诉张甲、张乙确认合同无效纠纷案

　　依据：（2012）二中民终字第06169号

　　核心法律问题：住房限购政策引致一房二卖出现新的表现形式及未取得产权证房屋交易的风险问题。

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：盛某

　　被上诉人（原审被告）：张甲、张乙

　　北京市东城区某小区某号楼某单元某号房屋的原购房人为张甲。2009年4月11日，张甲与案外人杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张甲将上述房屋售给杨某，房屋交易价格112万元。合同签订后，杨某支付给张甲65万元，张甲将房屋交付给杨某。因张甲未取得上述房屋的所有权证书，故没有办理房屋产权过户手续。2009年12月9日，盛某与杨某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定盛某购买上述房屋，价款155万元。此后，盛某向杨某支付了部分购房款，杨某将房屋交付给盛某使用。2011年1月26日，张甲与杨某签订补充协议，称杨某因国家政策原因已经无法购买本案诉争房屋，故双方协商解除合同，债权债务已经全部结清。同月28日，张甲与张乙签署存量房屋买卖合同，约定张甲将房屋售给张乙，房管部门存档的房屋买卖合同中约定的价款为30万元。此后，张乙取得了诉争房屋的所有权证书。因盛某认为张甲与张乙恶意串通，交易价格低于市场价格，故要求确认张甲与张乙签订的房屋买卖合同无效。张甲与张乙称双方的实际成交价格为135万元，并出示了另一份房屋买卖合同。原审审理中，案外人杨某并未出庭，署名为杨某的《关于新怡家园房屋买卖情况的说明》对三人之间的房屋交易进行了说明。

　　2011年9月，盛某诉至一审法院称：我通过中介从杨某处购得诉争房屋，因开发商没有发放产权证书，故我前期支付部分房款，此后等待杨某办理房屋过户手续。合同签订后，我已实际使用房屋至今。2011年5月，张乙未经我允许，准备自行更换门锁进入该房屋。我发现异常后报警，此后方得知张乙与原房屋产权人张甲签订了购房合同，张乙已取得房屋所有权证书。张甲将房屋售给杨某，已不再拥有房屋处分权，其又将房屋售给张乙，侵害了我的合法权益，故两人存在恶意串通、损害第三人利益的行为。现起诉要求确认张甲与张乙签订的房屋买卖合同无效。

　　张甲辩称：我确实将房屋出售给案外人杨某，但因杨某提出国家限购政策影响其购房，其同意与我解除合同，并介绍张乙购买我的房屋，此后我将房屋售给张乙。我们的实际房屋交易价格为135万元，并非30万元。我并不知杨某已将房屋售给盛某。我在此过程中没有过错，没有与张乙串通。盛某不是我与张乙房屋买卖合同相关联的利害关系人，其无权提出诉讼，且其起诉的理由没有事实依据，不同意盛某的诉讼请求。

　　张乙辩称：因我要投资购房，故在杨某的介绍下与张甲签订房屋买卖合同，支付了共计135万元购房款，取得了房屋所有权证书。我购房时并不知杨某已将房屋出售给盛某的事实。杨某向我保证现有房屋居住的人员为其朋友，杨某负责清退实际居住人。我对房屋的结构等情况已经实际了解，故没有实际查看房屋。盛某所述我与张甲恶意串通没有依据。盛某并非合同利害关系人，不同意其诉讼请求。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护。盛某虽通过与案外人签订购房合同购买本案诉争房屋并实际居住该房屋，与该房屋存在相应的利害关系。但根据盛某提供的证据以及张甲、张乙的相应陈述，不能认定张甲、张乙在实际购房过程中存在恶意串通的行为。盛某要求确认张甲、张乙签订房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。据此判决：驳回盛某的诉讼请求。

　　判决后，盛某不服提起上诉。其除坚持原诉理由外，还认为张乙与案外人杨某的陈述多处矛盾；张甲在尚未解除合同亦未收回房屋、查验房屋使用状况下即将房屋出售给张乙，无法认定其为善意；张乙购房前未实际看房，购房四个月后才破锁入户查看房屋状况，亦不能证明其购房为善意；其再次提出对诉争房屋在张甲与张乙交易时点的价值进行鉴定，认为原审认定事实错误，要求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。张甲与张乙均同意原判。

　　二审法院经审理认为：根据查明的事实，张甲与杨某解除合同后，在未查看房屋使用状况的情况下与张乙另行签订买卖合同，确有不谨慎之处。但张甲称系因杨某受限购政策影响不符合购房条件而应其要求另行出售，其说法并非不合理，从现有证据无法得出其恶意出售的结论。盛某申请对张甲与张乙交易时房屋价值进行鉴定，但即便交易价格低于当时的市场价，但也高于张甲首次出卖给杨某的价格，亦不能够单独作为双方恶意串通的充分证据，故对盛某要求鉴定的申请不予支持。杨某并非本案当事人，其未作为证人出庭，原审审理中署名为杨某的情况说明亦无法认定其真实性，故无法确认杨某本人关于交易过程的陈述是否与张乙的陈述相矛盾。盛某从案外人杨某处购得涉案房屋后，并未进行房屋权属变更登记，其只取得相应的合同权利，而非物上的权利。现诉争房屋已登记至张乙名下，盛某虽居住诉争房屋，但已无法依据其与杨某的合同获得房屋所有权，故盛某可另行向杨某追究不能继续履行的法律责任。据此，原审判决正确，予以维持。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　本案的争议焦点为因住房限购政策的出台，张甲将已出售给案外人杨某的房屋再行售给张乙，是否存在恶意，双方在交易过程中是否存在串通行为。盛某通过与案外人杨某签订购房合同并实际使用房屋，是否能够主张张甲与张乙签订的合同无效从而取得诉争房屋的所有权。

　　二、观点透析

　　（一）住房限购政策下一房二卖出现新的表现形式

　　由于近年房地产市场价格的剧烈波动，在房屋交易市场出现了一些为谋取更大利益、丧失诚信原则的交易。典型的一房二卖表现为卖方将诉争房屋售给首位买受者、收取一部分甚至全部购房款后，将房屋另行出售给第三方。这其中只有一位买受者能够取得房屋所有权并实际使用，而另一位只能够追究出卖者的违约责任以弥补自己的损失。一房二卖多出现在价格上涨期，出卖者卖出房屋后为获取更大的利益而撕毁前一个合同，以牺牲较小的违约金赚取更高的出售利润。本案不同于典型的一房二卖，张甲将房屋出售给案外人杨某后，杨某随即将房屋出售给原告盛某。因张甲尚未取得房屋所有权证书，故其后手均未办理所有权变更登记，直至北京市住房限购政策出台。2011年1月，杨某称自己因不符合限购政策下的购房条件，与张甲协商将原购房合同解除，并愿意帮张甲联系张乙购买该房屋，但杨某并未将自己已将房屋出售给盛某的事实告知张甲、亦未与盛某就合同的解除达成一致。张甲与张乙就诉争房屋的成交价格，高于张甲首次出售给杨某时的价格，但盛某坚持认为该价格严重低于当时的市场价，并申请鉴定，以此作为双方恶意串通的依据。本案中一房二卖的是杨某，其以向原房主退房、由原房主与新房主直接签订合同的方式实现其目的。现房屋产权已登记至张乙名下，而盛某虽然一直居住使用房屋，却无法取得所有权。

　　（二）恶意串通的认定

　　张甲与杨某解除合同后，在未查看房屋使用状况的情况下与张乙另行签订买卖合同，确有不谨慎之处。但张甲称系因杨某受限购政策影响不符合购房条件而应其要求另行出售，其说法并非不合理，从现有证据无法得出其恶意出售的结论。盛某申请对张甲与张乙交易时房屋价值进行鉴定，但即便交易价格低于当时的市场价，但也高于张甲首次出卖给杨某的价格，亦不能够单独作为双方恶意串通的充分证据。

　　审判实践中，当事人基于《合同法》第52条认为对方恶意串通而要求确认房屋买卖合同无效，但恶意串通的证明标准较高，通常需结合多项因素予以确认。首先，如何认定当事人为恶意。意思表示隐藏于当事人内心，我们只能通过外化的行为来推测当事人的意思，根据双方买卖关系中存在的疑点和不合常理之处推定当事人的意思。卖房人明知房屋已出卖却再次出让，其必为恶意无疑。而买受人若存在以损人利己为目的、实际交易价格与同地段同类型房屋的市场价格相比明显偏低且当事人对此不能作出合理解释、购房前没有实际看房等情形，一般可以考虑认定买受人为恶意。其次，如何认定出卖人与后手买受人串通。在正常的房屋交易过程中，由于购房涉及金额较大，一般都会慎重对待，双方在签署合同时会注重保护自己的利益。例如，卖方会关心买方以何种形式支付房款、自己何时能够取得全部购房款，买方则关心自己何时能够入住、何时能够取得产权证。而虚假交易的双方只为转移产权的结果，并不发生实际的付款过程。在交易中，如果合同对于付款、交房等重要事项约定不明、双方无法提供真实有效的资金转移凭证（如大额交易全部采用现金不合常理）、双方对办理过户、付清全款、交付房屋等关键环节的先后顺序陈述不一致等情形同时出现，可以考虑认定双方存在串通。

　　在对恶意串通的认定中，通常比较谨慎，需要结合多项疑点，因为恶意串通始终是当事人的心理活动，无法通过单一的证据予以认定。

　　（三）购买未取得产权证房屋的风险

　　房屋产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。我国现行法律并不禁止未取得产权证的商品房上市交易，但未取得产权证的房屋交易存在风险，交易中可能存在售房人非房屋所有权人、买房人不能如期获得产权转移登记等问题。本案中张甲出售房屋时并未取得产权证，杨某购房后亦未进行转移登记。盛某购房时仅审查了张甲的购房合同及张甲与杨某之间的合同，此后张甲与张乙另行签订合同，产权过户至张乙名下。在无法证明张甲与张乙存在恶意串通从而买卖合同无效的情况下，盛某仅能依据与杨某之间的合同向杨某主张违约责任，而无法取得所有权。退一步讲，即使张甲与张乙之间的合同因恶意串通而被确认无效，后果为房屋返还至张甲处，而杨某已与张甲解除购房协议，盛某亦无法向张甲主张所有权。