造成相邻方财产损害赔偿的风险负担

造成相邻方财产损害赔偿的风险负担

　　自交付使用时转移

　　【关键词】现实交付风险负担

　　现实交付：是指出卖人将其标的物的事实管领权转移给买受人，使标的物处于买受人的实际控制之下，由买受人直接占有标的物。

　　风险负担：风险是指未来可能发生的、对房屋产生不利影响的行为或者事件。如地震、高空物体坠落等不可预见的可能性。风险造成的结果是不确定的，由于风险转移的时间对当事人双方的重要性，所以关于风险转移的认定成为非常重要的一个问题。风险负担就是指对不利影响所造成后果由哪一方来承担。

　　【关键视点】

　　《合同法》第142条及《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款规定了我国房屋买卖合同采用“交付主义”的风险负担规则，即房屋毁损、灭失的风险，在交付使用之前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。在房屋转移占有但物权登记尚未变更时，给相邻方造成财产损害，但在难以确定由何人造成损害事实的情况下，究竟由谁承担赔偿责任争议较大。本案从广义的“风险”概念出发，将造成相邻方的财产损害赔偿责任纳入房屋买卖合同的“风险”范畴，适用“交付主义”风险负担规则，首先由实际占有的买受人对外承担赔偿责任。但若出卖人对于损害发生具有过错的，买受人有权在出卖人过错范围内向其追偿。

　　刘某诉叶某等相邻关系案

　　【案情】

　　2009年4月26日，被告叶某、方某、沈某、赵某和居间人上海某房产经纪事务所签订一份房屋居间合同，被告叶某、方某将自有的房屋卖给被告沈某、赵某。居间合同第6条约定，2009年6月30日前，被告叶某、方某将房屋交于被告沈某、赵某。后因被告沈某提出要提前进屋装修，同年5月7日，被告叶某、方某便将房屋钥匙交与沈某。

　　2009年5月13日凌晨，系争房屋卫生间水管突然漏水，导致居住在楼下的原告家中大面积渗水，墙面涂料脱落、家具受潮。此时，被告沈某、赵某正在对房屋进行装修。

　　2009年6月27日被告叶某、方某和被告沈某、赵某签订正式的房屋买卖合同，并向松江区房地产交易中心申请房屋变更登记。该房屋买卖合同第4条约定，甲方（被告叶某、方某）将房屋钥匙交付给乙方（被告沈某、赵某）为房屋转移占有的标志；第7条约定，上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方（被告沈某、赵某）。同年7月10日，该房屋权利人转移至被告沈某、赵某名下。原告及四被告因协商漏水赔偿事宜未能达成一致意见，原告遂诉至法院。

　　原告刘某诉称：系争房屋水管突然爆裂，导致楼下原告家中大面积渗水，故要求被告赔偿家具损失、墙壁修复费用、在外租房租金等合计2万元。

　　被告叶某、方某辩称：原告诉称的房屋漏水事件发生在2009年5月12日，此时房屋已交付被告沈某、赵某，故造成原告的损失应由被告沈某、赵某承担。

　　被告沈某、赵某辩称：原告家中渗漏水时，系争房屋尚未过户至沈某、赵某名下，房屋所有权人仍为叶某、方某，原告的损失应由被告叶某、方某承担。同时沈某曾与被告叶某协商，被告叶某、方某同意赔偿原告损失。

　　【裁判】

　　法院经审理认为，买卖合同标的物在订立合同之前已为买受人占有的，5月13日该房屋漏水时，被告沈某正在对房屋进行装修，其已成为房屋的占有人。故该房屋买卖合同生效的时间应为2009年5月7日，即双方交付钥匙的时间。根据该房屋买卖合同的约定，此时房屋的风险责任已经转移至被告沈某、赵某。相应地造成原告房屋墙面涂料脱落、家具受潮开裂的损失应由被告沈某、赵某承担。关于原告损失数额的确定，鉴于原告仅有其口头陈述并没有提供相应的证据证明，法院将根据庭审查明的事实酌情确定损失额为5000元。

　　【评析】

　　一、房屋买卖中风险负担立法例及其评价

　　（一）风险负担的性质

　　在合同法上，广义的风险是指各种非正常的损失，它既包括可归责于合同一方或双方当事人的事由所导致的损失，又包括不可归责于合同双方当事人的事由所导致的损失；狭义的风险仅指因不可归责于合同双方当事人的事由所带来的非正常损失。通说认为，“风险”为狭义范畴内标的物毁损、灭失的客观情况，其事由主要包括不可抗力和意外事件等。对于“风险”性质的界定，主要存在两种观点：

　　一是损失说，即认为风险就是遭受到的损失和损害。例如英国学者德克鲁兹将风险界定为：风险是标的物可能发生的意外灭失或损害。我国学者王利明也认为，合同法中研究的风险主要是指标的物的毁损、灭失等意外损失。

　　二是责任说，即认为风险是法定的或约定的责任。例如英国学者施米托夫曾指出：“风险一词的真谛，是承担风险责任的一方当事人必须承担货物损坏灭失的责任，而不得要求另一方当事人对此负责。”美国学者科宾也曾认为：“如果合同当事人允诺的特定履行成为不可能时，应由允诺方承担损失的风险。”

　　（二）买卖合同风险负担立法例及我国房屋买卖合同中的相关规定狭义的风险负担制度是指在买卖合同标的物意外毁损、灭失时，合同双方如何分担不利后果的相关民事制度。因此，风险负担主要包括两方面的内容：首先是风险负担的归属（由何方承担）与风险负担于何时转移；其次是风险承担方的责任承担形式，即具体应承担何种相关的民事责任。其中，关于风险负担转移的时间点往往是各国立法规制的重点，其主要分为三种模式：

　　一为合同成立主义，是指标的物的风险自合同成立之时即转移给买受人承担。合同成立主义是最古老的风险转移规则，对欧洲国家有很大影响。但该规则意味着整个买卖过程中的风险均由买受人承担，过于偏重保护出卖方的利益，已难有生存的空间。

　　二为所有权主义，即标的物的风险自标的物物权移转之时，由出卖人转移到买受人。该规则最早出现在1804年的《法国民法典》当中，英国、意大利均采用该理论。因转移所有权是买卖合同的主要特征和法律后果，故所有权主义有其合理性。但所有权的转移是一个抽象的过程，以所有权的转移时间作为风险转移时间会导致风险转移界限的模糊与不确定性。

　　三为交付主义，即只要标的物被移交给买受人，即使所有权仍未转移，标的物的风险也由出卖人转移到买受人。易言之，交付之前风险由出卖人承担，交付之后，风险由买受人承担。《美国统一商法典》及《联合国国际货物销售合同公约》均采用该模式。交付主义有利于确认风险转移的时间点，同时可促使标的物的控制人最大程度保护标的物，对于维护标的物的安全最为可取。

　　交付主义的风险负担模式的理论基础在于：第一，所有权转移与风险转移的可分性。除一般动产交付即完成所有权转移外，不动产买卖合同中，标的物所有权的转移与实际交付并非同步，或物已交付，而所有权并未转移；或所有权已转移，而物未交付。这就可以使所有权转移与风险转移分离开来。第二，风险控制的有效激励制度，即把风险分配给能以最廉价的方式控制风险的一方。在无协议或其他相反规定的情况下，风险应由能够对物提供安全保障的一方当事人承担，而占有或控制物的一方当事人通常处于最能有效地保护物免受损失的地位。

　　我国《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”另外，《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”结合上述规定，不难看出，我国在房屋买卖中采用的是交付主义的风险负担模式。此时，房屋的“交付”不包括所有权的转移。但因理论上对于不动产的交付是否包含所有权转移存在较大争议，为避免产生歧义，故立法时采用了“交付使用”的措辞。实践中，对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用，主要有出卖人向买受人交付房屋钥匙，出售人向买受人发出书面交房通知，买受人在交房通知书上签字等几种形式。

　　二、对相邻方财产损害赔偿适用“交付主义”风险负担模式的理论基础对相邻方造成财产损害赔偿应承担侵权责任，属于侵权法的调整范畴。但具体侵权人难以确定时，被侵权人的利益如何保护？我们认为，此时可将房屋买卖合同中的“风险”做广义解释，不仅仅局限于不可归责于合同当事人双方的房屋毁损、灭失的情况，还包括房屋对外可能造成损害的赔偿责任。根据占有转移与所有权转移的不同情况，可将对相邻方财产损害赔偿责任的承担情况具体分为：第一，房屋未转移占有，且仍登记于出卖人名下的，此时对外的损害赔偿责任应由出卖人自行承担；第二，房屋未转移占有，但产权人已变更为买受人的，因实际占有控制的仍是出卖人，则由出卖人承担损害赔偿责任；第三，房屋已转移占有，但尚处于过户过程中，此时，因房屋已处于买受人实际管领之下，则由买受人承担损害赔偿责任；第四，房屋已由买受人占有，过户手续业已完成，则买受人应承担房屋对外引起的一切风险。易言之，在出卖人与买受人之间可依据上述“交付主义”的风险负担模式，以交付使用为界限，由占有人对被侵权人承担损害赔偿责任。其理论基础在于：

　　第一，符合风险与利益相一致原则。交付的目的是通过占有标的物，达到事实上管领标的物或者达到管领标的物的可能，以实现物的使用利益。则享有使用利益的一方应承担该利益产生的风险，包括对外因侵权所发生的损害赔偿责任。多数国家在规定风险负担的同时，也规定了利益的享有，而且风险转移，利益也转移，二者是一致的，这才符合公平合理的精神。

　　第二，有利于风险的有效防控。交付主义的核心是“控制说”，即风险责任应由能够最好地掌管和控制标的物的当事人承担。因为占有人最具有防范风险的能力，也最具有支配风险的地位，能够对物给予最有力的保护。同时，以交付使用作为风险转移的时间点，使占有房屋的买受人承担广义上的风险，可促使买受人高度注意，进而采取一切必要的措施防止风险的发生。

　　第三，有利于被侵权人利益的保护。导致侵权事实的具体原因难以确定的同时，造成侵权标的物的占有事实却是明确的。通过考察侵权标的物的占有转移，即可获悉标的物的风险负担情况。运用该规则，有利于侵权纠纷的解决，使被侵权人的合法利益得到及时有效的保护。

　　本案中，系争房屋水管漏水造成邻居财产损坏，此时系争房屋出卖人叶某、方某已将房屋钥匙交给买受人沈某、赵某，即房屋已转移占有，但房屋仍登记在出卖人名下。虽然房屋处于装修过程中，但水管破裂是由装修不当引起，还是出卖人原来使用原因引起，抑或开发商原因造成，较难确定。若需确定具体原因，可能要启动司法鉴定等程序。之间过程复杂，被侵权人的财产权益难以得到及时有效的保护。若适用“交付主义”风险负担规则，在买受人与出卖人之间，对外由交付使用后的占有人先行对被侵权人承担损害赔偿责任，则相邻方的财产权利能够得到充分保护。需要说明的是，赔偿后，占有人可向实际造成损害的过错方要求追偿。

　　三、转移占有但所有权尚未转移的相邻方财产损害赔偿承担方式（一）关于归责原则。在性质上，对相邻方造成财产损害的赔偿责任，属于一般侵权责任，适用过错责任原则。《侵权责任法》第6条对此进行了具体规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”但若因“行为人”难以确定，被侵权人被侵害的权益因此长期得不到救济，则法律维护当事人合法权益的目的将落空。在适用“交付主义”风险负担规则时，被侵权人仅需举证证明占有人对房屋漏水存有过错，且损害后果与楼上房屋漏水的损害事实具有因果关系即可。至于具体的占有人为何方当事人，则应由出卖人与买受人举证证明。

　　（二）关于风险负担的归属。庭审查明，2009年5月7日，被告叶某、方某便将房屋钥匙交与沈某。同时，本案中，出卖人与买受人于2009年6月27日签订的正式房屋买卖合同亦约定将房屋钥匙交付作为转移占有的标志，房地产的风险责任自转移占有之日起转移给买受人。上述约定为“交付主义”风险负担模式在本案中的适用进一步增添了合同依据。故2009年5月7日交钥匙时，房屋毁损、灭失，及造成相邻方财产损害赔偿的风险责任一并转移于买受人。

　　（三）关于风险负担的后果。根据《民法通则》第117条规定，侵害财产所适用的民事责任方式，主要为返还财产、恢复原状、赔偿损失。返还财产适用于侵占他人财产而使受害人丧失占有的情形，恢复原状适用于使他人财产受到损毁能够修复的场合，而赔偿损失则适用于一切损害财产权的情况。本案中，原告家中大面积渗水，墙面涂料脱落、家具受潮，系争房屋的占有人应承担全部赔偿责任，但鉴于原告主张的损失构成仅有口头陈述，并未提供相应证据证明，法院根据庭审查明的事实及现场勘验情况，酌情确定实际占有房屋的买受人赔偿原告财产损失5000元。

　　【法律法规链接】

　　《民法通则》

　　第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　《合同法》

　　第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

　　第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。