房产商代购房者还贷后取得追偿权

房产商代购房者还贷后取得追偿权

　　【关键词】保证

　　保证：是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。

　　【关键视点】在商品房买卖中，购房人因钱款不足，经常需要向银行贷款，出于银行要求，开发商会出面为购房人提供阶段性担保。如果购房人未及时归还银行借款，银行向开发商主张权利后，开发便取得了对购房人的追偿权，要求购房人归还相应的本息。

　　宋某诉某房产经营公司保证合同纠纷案

　　【案情】

　　某房产经营公司与宋某签订《商品房预售合同》，约定宋某向某房产经营公司购买本市某处商品房一套。同日，宋某又与银行房产信贷部签订了《居民购房借款合同》，约定宋某向银行房产信贷部借款300万元，某房产经营公司为宋某提供阶段性保证。银行房产信贷部遂贷给宋某300万元。后因宋某未归还借款，银行房产信贷部遂从保证人某房产经营公司在该行信贷部的保证金账户上扣划了宋某所欠的到期贷款本息。2010年10月，某房产经营公司书面致函要求宋某返还某房产经营公司被银行房产信贷部扣划的钱款，宋某收到函后仍未还款。2012年4月，某房产经营公司向法院起诉要求宋某归还上述款项。

　　被告宋某辩称：其当时与某房产经营公司就房屋质量问题正在交涉，且银行房产信贷部未通知宋某还款，也未将扣划某房产经营公司保证金账上宋某应还贷款的事实告知自己，故自己直至收到诉状后才知道上述事实。某房产经营公司主张追偿权已超过诉讼时效期间，故不同意某房产经营公司的诉讼请求。

　　【裁判】

　　法院经审理认为：某房产经营公司系宋某的保证人，宋某未履行还贷义务，致使某房产经营公司被银行房产信贷部扣划还贷本息及罚息，某房产经营公司有权就上述款项向宋某追偿。诉讼时效应从某房产经营公司知道其承担了保证责任之日起计算。由于2010年10月某房产经营公司已书面致函向宋某主张上述款项，构成诉讼时效的中断，故现某房产经营公司于2012年4月中旬起诉向宋某行使追偿权，未超过诉讼时效。某房产经营公司要求宋某归还其被银行房产信贷部扣划的款项符合有关法律规定。据此，法院判决宋某归还某房产经营公司款项。

　　【评析】

　　本案系一起业主未按期归还购房贷款，房产商在承担保证责任后向业主行使追偿权而致讼的案件，涉及担保合同及诉讼时效期间的有关法律规定。

　　一、保证的含义和“阶段性保证”的性质

　　宋某为购买商品房，与某房产经营公司签订了《上海市内销商品房预售合同》，同时为了支付房款，又与银行房产信贷部签订了《居民购房借款合同》，某房产经营公司作为借款保证人保证宋某按期返还贷款。分析上述过程，实际上在三方当事人之间形成了三个法律关系，即宋某与某房产经营公司之间的购房关系、宋某与银行之间的房款借贷关系以及某房产经营公司与银行之间的保证法律关系。在后两个法律关系中，宋某与银行之间的房款借贷关系为主法律关系，某房产经营公司与银行之间的保证法律关系是以借款合同的成立为前提，属于从法律关系。关于保证的概念，《担保法》第6条规定：“保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”从本案的情况分析，某房产经营公司作为贷款合同的保证人，当作为借款合同主债务人的宋某不能按期归还贷款时，某房产经营公司即具有代为清偿的义务。

　　本案中，根据《居民购房借款合同》的约定，某房产经营公司作为保证人应承担的义务是阶段性的保证义务。关于阶段性保证，是在目前购房贷款中普遍使用的一种特殊保证形式，例如《中国人民建设银行上海市分行个人住房商业性贷款实施细则》对其含义作了具体明确的规定：“售房单位与贷款银行在借贷合同中签订的保证条款，保证借款人在领取房地产证和房地产他项权利证明前，如借款人违约，承担连带按期偿还贷款本息之责任。售房单位的保证责任，自借款人领取房地产证书和房地产他项权利证书交给贷款银行收押之日止。”从以上规定分析，在阶段性保证中，房产商作为保证人，其承担的保证责任是阶段性的，即其并非购房者贷款期限内的全程担保人，当购房者将有关产权证书交贷款银行收押后，房产商作为保证人的义务即履行完毕。

　　二、保证人与主债务人之间的法律关系

　　本案中某房产经营公司作为宋某的借款保证人，在承担了相应的保证责任后，即依法取得了对于作为主债务人的宋某的追偿权。关于保证人与主债务人之间的关系，主要表现为保证人的追偿权。所谓追偿权，是指保证人在承担保证责任后，可以向主债务人请求偿还的权利。我国《担保法》第31条对此有明确的规定。保证人追偿权的产生必须具备以下要件：首先，必须是保证人已经对债权人承担了保证责任；其次，必须是主债务人对债权人因保证而免责，如果主债务人的免责不是由保证人承担保证责任的行为引起的，那么保证人就没有追偿权；最后，必须是保证人没有赠与的意思表示。本案中负有归还银行贷款义务的直接义务人为宋某，某房产经营公司在承担了保证责任之后，银行房产信贷部的权利已经实现，宋某对于银行房产信贷部的义务因某房产经营公司承担保证责任而免除。因此，某房产经营公司依照我国《担保法》的规定以及本案中《居民购房借款合同》中关于保证内容的约定，已成为行使追偿权的法定权利主体，其通过向宋某行使追偿权实现其权利，本案最终的义务承担人仍应是宋某。

　　三、房产商向业主行使追偿权未超过诉讼时效期间所谓诉讼时效期间，是指债权人怠于行使权利持续达到法定期间，其请求司法机关予以救济的权利予以消灭的一种制度。《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”即在我国《民法通则》或其他民事法律规范没有特殊规定的情况下，均适用两年的一般诉讼时效期间。目前我国《担保法》等法律对保证人的追偿权行使期限的诉讼时效并无特别规定，故应当适用我国《民法通则》中规定的两年诉讼时效。法律设立诉讼时效制度的目的是促使权利人及时行使权利，使法律关系处于稳定状态。

　　关于诉讼时效的起算点，我国《民法通则》规定为自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《担保法解释》第42条规定：“保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。”严格地说，追偿权只有在保证人承担了保证责任后方可产生，相对于保证合同而言，其属于另外一个法律关系，保证人追偿权的性质是一种债权请求权，其应当受到诉讼时效的限制。本案中，宋某未归还借款，银行房产信贷部从保证人某房产经营公司的保证金账户上扣划了宋某所欠的到期贷款本息及罚息。故此时，某房产经营公司依约向债权人承担了保证责任，同时，其取得了向主债务人宋某追偿上述款项的权利，故应当以此时作为诉讼时效的起算点。

　　本案中，法院认定某房产经营公司于2010年10月向宋某发函要求其支付上述的贷款本息及罚息，构成了诉讼时效的中断。所谓诉讼时效的中断，是指在法定事由发生时，此前已计算的时效期间全归无效，待中断事由消灭后时效重新计算。时效期间中断的立法宗旨在于保护权利人的利益。关于引起时效期间中断的法定事由，我国《民法通则》第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”可见当事人一方提出要求可以构成时效期间中断，此处的提出要求应指通过诉讼以外的其他方式主张权利，包括通知、催告义务人履行义务，要求侵权行为人承担责任，在义务人陷入破产时向破产清算人申报权利等。以提出要求的方式主张权利的，应当从中断原因发生时起重新计算时效期间。分析本案，某房产经营公司已于2010年10月以书面通知的方式向宋某主张权利，虽未得到宋某的同意，但已发生了时效期间中断的法律效力，此前已经进行的时效期间归于无效，而从中断时重新计算时效期间。因此，应从2010年10月起重新计算两年的诉讼时效期间。综上所述，某房产经营公司于2012年4月起诉并未超过诉讼时效期间，宋某以房产商主张权利超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。法院据此作出的判决结果是正确的。

　　【法律法规链接】

　　《担保法》

　　第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

　　第四十二条保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。

　　《民法通则》

　　第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

　　最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

　　第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：

　　（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。

　　前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。