未征得所有人同意，房屋代管人以自己的名义出卖他人房屋的行为无

【房屋代管】【未征得所有人同意，房屋代管人以自己的名义出卖他人房屋的行为无效】

买卖房屋的民事行为发生于1961年，应当适用当时的法律、政策。

个人出资修建的房屋属于个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。房屋代管人在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖所有人的房产，是违法的民事行为。

根据当时的法律和政策规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。企业未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知出卖人不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，是违法的。（陈德俄诉陈德群案，法案例（1992）4-149）

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第196条规定：“1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策，当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”本案买卖房屋的民事行为发生于1961年，应当适用当时的法律、政策。

本案讼争房屋是上诉人陈德俄出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。1951年4月16日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”被上诉人陈德群作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。1956年1月18日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈德群不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈德群与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈德俄对讼争房屋的所有权，应属无效。对此无效民事行为，陈德群与营业部均有过错，比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，应当各自承担相应的责任。（陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案，1992年第4期第149页）