未获预售许可证的开发商出具的商品房买卖认购书有效吗？

未获预售许可证的开发商出具的商品房买卖认购书有效吗？

　　我国法律、法规对商品房预售实行严格的行政许可制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。由此可见，法律法规均将商品房预售许可证作为商品房预售的强制性条件。

　　商品房买卖认购书是一个独立于商品房预售合同的书面协议，它的目的是约束购房者和开发商的谈判行为，是购房者和开发商为将来签订商品房买卖合同所作的承诺，而不是正式的商品房预售行为。因此，法定的商品房预售的强制性前提条件--取得商品房预售许可证，就不应对开发商订立商品房买卖认购书的行为进行干预。在没有取得商品房预售许可证的情况下订立的商品房买卖认购书均有效。